Par Franck OLIVIER – Conseiller Municipal à SAGY de 2014 à 2020
Citoyen de proposition

Lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil à SAGY : déclaration de division, autorisation de travaux, déclaration de mise en location

Article LE PARISIEN – Par Julie Ménard – Le 16 octobre 2019 :

« Pour lutter contre l’habitat indigne, Saint-Ouen-l’Aumône instaure le permis de louer. La commune a voté la mise en place du dispositif dans les rues de Maubuisson et de Courcelles « .

Saint-Ouen-l’Aumône, le 4 octobre. Dans la rue de Courcelles, certaines fenêtres sont murées mais au moins une personne vit dans cette maison au rez-de-chaussée. LP/Julie Ménard

« Nous avons besoin d’être sûrs de la qualité des logements que nous proposons, notamment aux abords des gares. » Laurent Linquette, maire de Saint-Ouen-l’Aumône l’annonce : le permis de louer va être voté lors du prochain conseil communautaire de Cergy-Pontoise afin d’être mis en place courant janvier 2020.

Le dispositif concernera 2 rues : celle de Maubuisson près de la gare RER, et celle de Courcelles, dans le quartier d’Epluches. Il imposera aux propriétaires et aux agences immobilières de demander l’autorisation avant de proposer un bien à la location. Les services municipaux auront alors un mois pour effectuer une visite de contrôle et prendre une décision.

(….) Bientôt, Cergy complétera la liste. Pour l’instant, les zones à couvrir ne sont pas encore déterminées. « Il y a peu de logements insalubres, mais on en a quelques-uns notamment au Village » explique Jean-Paul Jeandon, le maire.

« Afin de renforcer les moyens d’actions des collectivités locales dans le domaine de la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil » les Maires peuvent intervenir dans le cadre de leur pouvoir de police générale en s’appuyant sur le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), le Code de la Santé Publique (CSP) et le Code Général des Collectivités Territoriales : CGCT

  • s’il s’agit de la stabilité du bâti ou de ses éléments, CCH – article L511-3 et  L129-3
  • dans le cas de désordres pouvant porter atteinte à la santé physique et/ou mentale des occupants, CSP :
    • local impropre : L1331-22
    • sur-occupation : L1331-23
    • mauvaise utilisation : L1331-24
    • saturnisme : L1334-2
    • en cas de manquements aux règles d’hygiène et/ou normes d’habitation, CGCT L2212-2 et Code de la Santé Publique L1311-4

Lorsqu’il existe un manque d’éléments de confort et/ou un mauvais entretien, cela relève – non plus du pouvoir de police générale, mais de droit privé. Le juge d’instance est seul compétent pour prescrire au bailleur les travaux essentiels pour que le logement soit décent et, le cas échéant, prendre les dispositions nécessaires pour l’y contraindre.

Le gouvernement s’est saisi du problème d’insalubrité et logement indigne avec la loi ALUR qui permet aux communes volontaires de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou ensembles immobiliers au sein de secteurs géographiques, pour lesquels la mise en location d’un bien par un bailleur est soumise à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat de location.

Ce que dit la loi :

Article L115-3 : OBLIGATION A DECLARATION PREALABLE POUR LES DIVISIONS VOLONTAIRES -…., le conseil municipal peut décider, par délibération motivée, de soumettre, à l’intérieur de zones qu’il délimite, à la déclaration préalable prévue par l’article L. 421-4, les divisions volontaires, en propriété ou en jouissance, d’une propriété foncière, par ventes ou locations simultanées ou successives qui ne sont pas soumises à un permis d’aménager.

Article L111-6-1-1 : AUTORISATION PREALABLE AUX TRAVAUX CONDUISANT A LA CREATION DE PLUSIEURS LOCAUX A USAGE D’HABITATION DANS UN IMMEUBLE EXISTANT – Une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant peut être instituée par l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, par le conseil municipal dans les zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer.

Article L634-1 : DECLARATION DE MISE EN LOCATION – I. … le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location, au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. (…) II. La délibération …  peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à déclaration. (…) III. A la demande d’une ou plusieurs communes membres d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, l’organe délibérant de cet établissement peut déléguer à ces communes la mise en œuvre et le suivi, sur leurs territoires respectifs, des articles L. 634-3 à L. 634-4 s’agissant des zones soumises à déclaration de mise en location.

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En plus du pouvoir de police générale le législateur a prévu de doter les municipalités de pouvoirs spéciaux limités à des zones géographiques précises.

Si l’État avait souhaité que les municipalités étendent ces pouvoirs spéciaux à l’ensemble de leur commune, les textes de loi ne spécifieraient pas de « délimiter des zones ». Et les lois auraient été votées en s’appliquant immédiatement à l’ensemble du  territoire national soit les 34968 communes.

Pour éviter des lourdeurs administratives et le caractère inappropriée d’une loi généralisée, le législateur a convenu que le maire pouvait désigner les zones géographiques concernées ce qui suppose qu’il a une connaissance de son territoire et ce qui lui permet donc d’être efficace à propos de la résolution de problèmes ciblés.

Étendre ces mesures de polices spéciales à l’ensemble du territoire de SAGY est facile lorsque l’on a la chance d’avoir un conseil municipal majoritaire, mais contraire à la législation, et ne résoudra en rien les problèmes parce que l’on n’a pas pris soin de les situer, voire même savoir s’ils existent.

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Avis de l’Observatoire des Politiques Publiques (Université Paris-Est Créteil)

« Si les pouvoirs publics semblent assurés de la pertinence du dispositif dans la lutte contre les marchands de sommeils, celui-ci n’en reste pas moins très controversé. De nombreux acteurs de terrain se montrent réservés voir opposé à la mise en place de cet outil. Selon Patrice Lucchini, responsable de l’association Habitat santé développement « le permis de louer est le type même de la fausse bonne idée”. Un tel dispositif n’aura, selon lui, aucun impact sur “les marchands de sommeil, qui continueront comme avant” à mettre à disposition un habitat de piètre qualité.

L’initiative des députés pourrait même encourager le développement d’un “marché au noir ». Dans ce contexte, le locataire sera fragilisé. “En réalité, estime M. Lucchini, il suffirait d’appliquer les textes existants sur l’insalubrité et la décence des logements.” La législation en la matière est abondante, mais son application demeure lacunaire, car les moyens et la volonté politique font souvent défaut. Au final, selon M. Lucchini, le permis de louer sera un nouveau moyen de se donner bonne conscience sans régler les problèmes de fond ».

Clémence VIALES, Nicole GOREN et Sophie AMOUZOU

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