Première réunion publique P.L.U. vendredi 18 novembre 2016

Compte rendu de la première réunion publique d’information du Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.) – vendredi 18 novembre 2016 – Salle des Fêtes de Sagy

 

La présentation était assurée par :

• L’agence d’urbanisme et d’environnement Le Dez-Legendre, représentée par mesdames Pascale D’AMFRAY LEGENDRE et Miléna GROSS,  chargée d’accompagner la mairie dans le travail d’élaboration du PLU.
• Monsieur le Maire.

Les trois autres membres de la commission PLU,  Mme Crécy, Mrs Papillon et Ricordeau, présents à la réunion, ne sont pas intervenus au cours de la soirée.

Une cinquantaine de personnes a participé à cette première réunion publique d’information sur le P.L.U. qui s’est déroulée de 19 à 22 heures 30.

Le PLU est la rencontre entre un territoire et un projet. La commune de Sagy a des spécificités, sa géographie, son histoire, un mode de vie. Le but est de prendre en compte ces spécificités. Le PLU détermine les outils qui sont au service d’un projet local de développement de la commune sur 10 à 15 ans. Le PLU est une démarche, réalisée par 4 élus. La réunion publique du 18 novembre est la première étape qui permet de soumettre le projet. Toutes les idées proposées par les citoyens sont les bienvenues pour améliorer ce projet, mais ce sont les élus qui jugeront de leur pertinence. M le maire et ses 3 conseillers arrêteront le PLU et le feront approuver par l’ensemble du conseil municipal.

Après cette réunion publique, la phase suivante consistera à déterminer les outils de mise en œuvre de ce projet, le plan de zonage, le règlement, et les OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation). Outils qui permettront  de déterminer le devenir de secteurs où les enjeux sont plus importants, préciser leur constructibilité et leur évolution.

Le projet est encadré par la loi. Il doit répondre aux injonctions du code de l’urbanisme ainsi qu’au cadre de la charte du PNR (Parc Naturel Régional du Vexin Français) :

• 1) Maîtriser l’espace et conforter ses patrimoines.
• 2) Promouvoir un développement agricole, touristique et économique durable, moteur d’une vie locale de qualité.
• 3) Mettre l’homme au cœur des projets innovants et exemplaires.

La fin des travaux sur le PLU est prévue dans environ 1 an. A ce terme le PLU sera composé de 4 documents :

• 1) Un rapport de présentation, diagnostic et état du territoire avec, dans sa 2ème partie, la justification de l’ensemble des choix faits par les élus.
• 2) Le PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable)
• 3) Les OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation)
• 4) Le règlement graphique écrit.

La réunion publique s’est déroulée en trois temps :

• 1) – La présentation de Mr le Maire à propos de l’ « Évolution de la population de Sagy depuis 50 ans : 1966-2016» a montré que les augmentations de constructions se sont concentrées en quatre points de la commune : le Village, le Grand Mesnil, Saillancourt et Chardronville. Seul le hameau du Petit Mesnil, que monsieur le Maire qualifie de « petit bijou » de la commune est resté vierge de toute urbanisation depuis plus d’un demi siècle.

Mr Paris a rappelé que Mr Gérard Mottier, maire à l’époque, et lui-même, s’étaient opposés dans les années 1990 à 1993 aux services préfectoraux afin que la ville nouvelle n’empiète pas sur notre territoire imposant son mode d’urbanisme et privant les propriétaires de leur droit naturel.

(Les dessins ci dessus sont de Mme Zuber, qui a contribué à de nombreuses illustrations du bulletin municipal).

 

• 2) – Le Cabinet Le Dez-Legendre a présenté le PADD : Projet d’Aménagement et de Développement Durable. Le cabinet a passé en revue les grands thèmes :
• Le Plan Local d’Urbanisme : Un projet pour notre territoire
• Renforcer la protection des milieux, de la biodiversité et des paysages
• Conforter l’identité rurale du village et des hameaux

Le PADD définit les orientations d’urbanisme et d’aménagement retenues pour l’ensemble de la commune. Le cabinet a insisté sur le fait que l’objectif du P.L.U. était de stopper la consommation des espaces naturels et agricoles  et de maîtriser le développement urbain au sein de l’enveloppe urbanisée existante.

Lors de cette présentation, le cabinet a mis en valeur la « qualité environnementale » de notre commune insistant sur la diversité des milieux et les réservoirs de biodiversité, espaces naturels du marais de l’Aubette et de la carrière de Saillancourt.

• 3) – Ces réunions publiques étant l’occasion pour les habitants d’exprimer leur point de vue sur la commune et son devenir, la parole a ensuite été donnée aux citoyens.

Les questions ont d’abord portées sur la volonté de préservation du caractère rural de notre commune, la protection des éléments du patrimoine naturel, paysager, culturel et historique constituant la valeur essentielle du PADD.

Le cabinet a rappelé la charte du PNR qui promeut le développement agricole, les exploitants présents, ont fait remarquer leur difficulté pour améliorer leur outil de travail et notamment la création de hangars. Une réunion spécifique avec les agriculteurs doit avoir lieu. L’oubli de convocation d’un agriculteur, par ailleurs membre de la chambre d’agriculture,  aux réunions préparatoires du PADD a été rappelé à Mr le Maire et au cabinet d’urbanisme.

De nombreuses questions ont abordées les “orientations d’aménagement et de programmation” (OAP) qui, à Sagy, à ne concernent que des possibilités, pour des particuliers, de constructibilité dans des secteurs, des conditions et des règles définies par le PLU communal.

Initialement, dans la définition donnée par l’État, les OAP devaient servir à créer des biens collectifs : urbanisation d’un terrain pour construire un gymnase, une médiathèque, ou tout autre objectif  d’intérêt général, … . –

La décision de ces 5 secteurs d’OAP a été prise conjointement, par le cabinet LE DEZ et les 4 membres de la commission PLU du conseil municipal, sans consultation préalable des propriétaires de terrains concernés.

Cette décision impactant 6 propriétaires répartis sur 2 entités géographiques de la commune, le village et Saillancourt, vise à créer, globalement sur Sagy,  30 logements sur une période de 10 ans.

Les questions relatives aux conséquences sur la fiscalité et sur le droit  de jouissance des terrains pour les propriétaires dont les biens auront été enfermés dans une OAP n’ont pas reçu de réponse ni du cabinet ni de Mr le Maire.

 

Pour approfondir ce point on se reportera  à un extrait de “Centre d’Études sur les réseaux, les transports, l’urbanisme et les constructions publiques” Département Urbanisme :

« Les taxes foncières peuvent cumuler au moins trois fonctions. En premier lieu, elles jouent un rôle de financement des collectivités locales. Il est aussi possible de leur adjoindre des fonctions d’équité, puisqu’elles permettent de redistribuer une part de la richesse foncière et immobilière par l’intermédiaire de la collectivité. Enfin, elles peuvent jouer un rôle incitatif, en poussant les propriétaires, par exemple de terrains constructibles, à une utilisation optimale de leur bien.

 Majoration de la TFPNB (Taxe foncière sur les propriétés non bâties) pour les terrains constructibles : pour  inciter  les  propriétaires  à  vendre  des  terrains ou à réaliser des constructions sur ces terrains et ainsi éviter la rétention spéculative du foncier non bâti, la TFPNB peut être majorée par les communes.

Cette  majoration  initiée  par  la  loi  n°  2006-872  portant  engagement  national  pour  le  logement  a  été  modifiée  par la loi n° 2012-354 du 14 mars 2012 (art. 28).

Les  communes  ont  la  possibilité  de  majorer  les  valeurs  locatives  cadastrales  de  certains terrains constructibles comme ceux délimités par une carte communale ou un PLU. »

 

Ces OAP, dont le but unique à Sagy est la construction de logements, et où l’intérêt collectif n’est alors que la conséquence de l’intérêt privé lorsque le propriétaire est « vendeur », dépossèdent effectivement le propriétaire du libre choix de sa jouissance.

Sagy ne se situe pas en zone urbaine dite « tendue », où il existe une obligation de construire des logements. Pourtant aujourd’hui en 2016, on se retrouve comme dans les années 1990-1993, avec une pression « étatique » désormais placée entre les mains du pouvoir communal, et non plus préfectoral comme à l’époque.

Pour le propriétaire des biens fonciers, l’OAP représente la même perte de jouissance et d’autodétermination dans un but qui n’est pas, à Sagy, véritablement de « l’intérêt collectif » (il ne s’agit pas de construire une école ou un gymnase).

Le cabinet Le Dez Legendre a d’ailleurs rappelé que « la somme des intérêts privés ne constituait pas l’intérêt général ». Ces OAP, à Sagy sont pourtant une illustration de cet aphorisme.

L’État se désengageant progressivement des budgets communaux, il est évident que les élus devront se tourner de plus en plus vers de nouvelles sources de financement “horizontales” et non plus “verticales” (voir par exemple le FPIC : Fond national de Péréquation des ressources intercommunales et communales : https://www.regard-sur-sagy.fr/conseil-municipal-du-jeudi-3-novembre-2016/)

 

Pour illustrer le propos sur la fiscalité attachée aux terrains constructibles on pourra se reporter à un extrait de l’article juridique publié par I. FORICHON le 29/09/2015 : « La majoration de la taxe foncière des terrains constructibles : stupeur et confusions » –  Legavox.fr

 

« Le rôle délicat des maires : en application de l’article 1396 du CGI, la liste des terrains constructibles soumis à la majoration est dressée par l’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme (PLU).

La liste est donc établie par le maire d’après son document d’urbanisme. Selon le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP ), il doit y  « indiquer les parcelles ou subdivisions fiscales concernées par la majoration. Lorsque seule une partie de la parcelle est constructible, la superficie concernée doit être précisée. »

Il appartiendra donc aux services des mairies de fixer eux-mêmes les surfaces qui feront l’objet de la majoration notamment lorsqu’une parcelle cadastrale se trouve en partie en zone constructible et en partie en zone non constructible.

Il leur appartiendra également de déterminer si une parcelle supporte ou non une construction passible de la taxe d’habitation, car si tel est le cas, la parcelle ne devra pas figurer sur la liste.

Il s’agit là d’un travail conséquent à réaliser pour les services des mairies, dont il n’est, de surcroit, pas certain que tous disposent des compétences nécessaires en interne. On peut donc s’inquiéter à l’avance de l’élaboration de listes possiblement erronées avec les conséquences que l’on imagine sur les redevables. Le BOFiP a prévu à cet effet, qu’en cas d’inscription erronée, les dégrèvements en résultant sont à la charge du bénéficiaire de la majoration. Encore faut-il que le redevable concerné par l’erreur soit en mesure d’adresser une réclamation correctement argumentée.

Les maires, habituellement et facilement mis en cause par leurs administrés lorsqu’il s’agit de fiscalité locale, s’inquiètent du rôle actif qui leur donné dans l’établissement de cette liste, alors même qu’il s’agit de la mise en place d’une majoration qu’ils n’ont pas choisie.

Ils devront également gérer plaintes et protestations émanant de propriétaires qui imaginent être taxés au nom d’une décision exorbitante du conseil municipal, car en définitive à qui profite la recette ?

Ainsi, dans le Figaro du 24 septembre dernier on peut lire : « cette retraitée de 95 ans, résidant à Boissy-Saint-Léger dans le Val-de-Marne. L’impôt foncier du jardin de 1000 m² qu’elle possède dans la commune et auquel elle est très attachée car il était cultivé par son défunt mari a été multiplié par 2,7, passant de 2600 à 6000 euros. «Nous regrettons que la mairie ne nous ait pas informés de ce changement», avance sa fille. Cette dernière a contacté l’administration fiscale pour demander des explications. « On nous a conseillé de demander à la mairie de retirer le terrain de la zone constructible», explique-t-elle. Ce qu’elle ne manquera sûrement pas de faire, sans savoir si elle sera entendue. ». Le maire a en effet de quoi s’inquiéter. Car « retirer un terrain d’une zone constructible » revient à modifier le PLU, ce qui n’est pas ni aisé ni justifiable. Enfin, si l’administration fiscale a réellement apporté cette réponse, que penser d’un service de l’Etat qui conseille à un concitoyen d’œuvrer pour faire perdre à sa propriété une valeur de plusieurs centaines de milliers d’euros ?

En conclusions, l’ampleur du désastre n’est pas aussi vaste qu’on l’entend ces derniers temps, ici et là, puisque Bercy n’évoque « que » 1 730 foyers fiscaux (il s’agit bien sûr de la seule majoration de droit), soit en moyenne 2,8 foyers par commune située en zone tendue. Pour autant tous les propriétaires impactés ne pourront pas faire face à de telles cotisations. Certains vendront leurs terrains. Ceux qui s’y prendront avant la fin de l’année bénéficieront d’un abattement de 30 % des plus-values de cessions de terrains à bâtir. D’autres tenteront d’obtenir des remises ou des modérations de cotisation, dont l’octroi est toutefois fonction de l’impossibilité de se libérer, envers le Trésor, des sommes dues.

Le 24 septembre 2015 le premier ministre a reconnu certains effets pervers du dispositif et indiqué que des modifications pourraient être apportées dans le cadre de la loi de finances pour 2016. A suivre, donc, avec attention ».

 

Pour conclure : À l’intention des citoyens qui ont assisté à cette réunion et pour ceux qui n’ont pas pu y participer mais qui souhaitent néanmoins avoir la connaissance exacte des échanges, une retranscription intégrale et complète de cette réunion publique fera l’objet des trois prochains articles publiés sur mon blog « Regard sur Sagy »:

 

1^ére partie : Présentation de Mr le Maire à propos de l’ «Évolution de la population de Sagy depuis 50 ans : 1966-2016», voir article :

https://www.regard-sur-sagy.fr/presentation-de-mr-le-maire-evolution-de-la-population-de-sagy-depuis-50-ans-1966-2016/

 

2^ème partie : Présentation du cabinet Le Dez Legendre sur le PADD, voir article :

https://www.regard-sur-sagy.fr/presentation-du-cabinet-le-dez-legendre-sur-le-padd/

 

3^ème partie : Questions citoyennes, voir article :

https://www.regard-sur-sagy.fr/questions-citoyennes/

 

Lors de cette réunion publique, aucun secrétaire de séance n’a été nommé. Il est pourtant important que les engagements de nos élus fassent référence, ainsi que les questions et interrogations des citoyens comme les réponses qui leur ont été faites par le cabinet LDL ou Mr le Maire. Les décisions prises par 4 élus auront bien entendu des conséquences pour l’avenir de Sagy dans les 10, 15 prochaines années.  Lorsque le cabinet Le Dez Legendre s’adresse au public en disant « Vous avez décidé », il est important que le « vous » représente l’ensemble des habitants. C’est pourquoi l’information et la communication sur ce PLU sont essentielles, cela fait partie de mon travail d’élu.