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Mémorandum consécutif à la réunion traitant du PLU organisée entre les élus et le cabinet LDL le mercredi 24 janvier 2018 19h00.
Un mémorandum ou mémo est un document ou autre communication (article de blog) qui aide la mémoire par enregistrement d’événements ou d’observations sur un sujet et rappelle des faits visant à justifier ou rétablir le déroulement exact d’une action.
Les élus se sont réunis en mairie afin de faire le point sur l’avancement du PLU avec le bureau d’étude LE DEZ LEGENDRE (BE).
Les quatre élus en charge du PLU (Mr le Maire Guy PARIS, Mr le premier adjoint Dominique PAPILLON, Mme Annick CRÉCY, Mr Régis RICORDEAU) ont rencontré à 16h30 les représentants de la DDT et de la DDT environnement agricole. Mr Paul MORATEL, élu municipal et agriculteur, a été associé aux débats et a pu à cette occasion, faire part de remarques issues de la réunion du 8 décembre avec la Chambre d’Agriculture. Certaines doléances des agriculteurs auraient été prises en compte. Les agriculteurs souhaitent que l’intérêt environnemental soit abordé avec plus de souplesse.
Mr le maire nous invite à poser toutes les questions que nous souhaitons. Le Bureau d’Etude LDL étant en réunion depuis 9h00 du matin avec les cinq communes associés, CHARS, NEUILLY-EN-VEXIN, SANTEUIL, US et SAGY, la réunion a été limitée à une durée de 2h00 ce qui n’a pas permis d’aborder tous les sujets.
Il n’y aura finalement pas de compte rendu officiel, ni de la part du cabinet, ni de la part des élus en charge du PLU.
Les documents du PLU n’ont été communiqués aux élus que 48h avant cette réunion (OAP, règlement, plan de zonage…). Mr le maire précise que nous aurons le temps de faire des propositions et de poursuivre les modifications.
En début de séance, je demande que tous les élus soient informés de la même manière, que tous les documents soient communiqués afin de pouvoir étudier le sujet en profondeur. Pour ma part, je n’ai toujours pas le PADD définitif mais seulement le document de juin 2016.
Le cabinet présente la démarche générale du passage du POS en PLU. Depuis environ 2 ans, le BE et les quatre élus ont démarré l’élaboration du PLU sur la commune de Sagy.
Le cabinet précise certaines règles : limiter la consommation de l’espace agricole et densifier les secteurs déjà urbanisés. L’État « impose une densité minimale de construction dans des secteurs situés à proximité des transports collectifs existants et programmés ». Cette situation ne s’applique pas du tout à notre commune : car ce qui compte ce n’est pas la présence d’un abri bus mais la fréquence des passages.
Le PLU s’établit en 3 phases :
1 Le diagnostic : État des lieux. Vision du territoire à 15 ou 20 ans. Les habitants, le territoire géographique, paysager, environnemental, toutes les activités agricoles, les services, les commerces, etc…
2 L’élaboration du projet communal : Les élus ont travaillé à élaborer le Projet de Développement Durable (PADD), vision du territoire à 15 ou 20 ans, en partenariat avec les services de l’État. (DDT, PNR, les Bâtiments de France, les Personnes Publiques Associées).
3 Les outils de mises en œuvre du projet :
– OAP : Dans le respect du PADD, les orientations d’aménagement et de programmation (OAP), propres à certains secteurs, permettent à la collectivité de prévoir des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports et les déplacements, en fixant les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement. Sur notre commune, les OAP permettent de règlementer le bâti sur des parcelles privées.
– Plan de zonage (en cours de finalisation). Il définit les différentes zones du territoire :
- Zones A, Agricoles, parcelles cultivées et cultivables, c’est la majorité du territoire. Divisé en deux sous zonage : zones agricoles dites « constructibles » (possibilité d’implanter des bâtiments agricoles) et zones agricoles dites « paysagères » (cultures).
- Zone U, Urbaines, les 5 hameaux. Deux sous zonage: Ua secteur ancien, espace public plutôt minéral et des constructions à « l’alignement » les jardins et les cours sont à « l’intérieur ». Les anciens travaillaient de manière économe sur le foncier en positionnant le bâti sur les limites séparatives en gardant le « cœur » de la parcelle libre. Et Ub pavillonnaire ou jardiné, jardin en fond de parcelle et maison au milieu. Dans ce « tissu » urbain plus récent, l’intérêt est de garder ce caractère plus aéré. En zone U, il s’agit de densifier, sans excès, en conservant le caractère jardiné.
- Zone N, Naturelles, ensemble des milieux naturels de la commune, zones boisés et prairies, zones humides (Nzh).
– Le règlement encadre juridiquement la réalisation du projet communal sur le territoire.
Dans le cadre du PLU, le PNR a recensé 40 sortes d’éléments architecturaux, urbains, paysagers ou environnementaux du patrimoine communal à protéger pour lesquels il a établi des fiches descriptives.
Le PLU doit répondre aux objectifs du document intitulé Schéma Régional de Cohérence Écologique, un schéma de trames vertes et bleues à l’échelle de la région IDF qui implique la protection, la restauration et la réhabilitation de ces trames, protéger les milieux spécifiques et rétablir leur continuité (ex : les pelouses calcicoles des coteaux calcaires sur les hauteurs de Saillancourt et du Petit Mesnil, les prairies herbacées sur les strates basses de la commune).
Les trames vertes et bleues ont trois objectifs :
1 – Répertorier les réservoirs de biodiversité où une espèce végétale ou animale peut assurer son cycle de vie. Exemple : le marais de l’Aubette ou les carrières de Saillancourt.
2 – Créer des corridors écologiques entre les réservoirs de biodiversité pour que les espèces circulent. Ce sont les coteaux calcaires (trame verte) et la vallée de l’Aubette (trame bleue).
3 – Relier les réservoirs de biodiversité et les corridors écologiques au moyen de petits « îlots de nature ». Vergers ou bosquets présents sur les plateaux agricoles qui créent des refuges sur des sites moins riches en biodiversité.
Depuis un an, suite à la disparition du POS et en attendant la finalisation du PLU (plan de zonage et règlement), le Règlement National d’Urbanisme s’applique sur notre commune.
Les emplacements réservés et les chemins doivent faire à nouveau l’objet d’une validation en Conseil Municipal.
Le diagnostic a montré qu’à Sagy, dominent les grandes maisons en propriété, il manque des petits logements permettant d’attirer sur la commune des populations diversifiées à des coûts fonciers plus abordables et de stabiliser, voire d’accroître légèrement le nombre d’habitants.
« Les bâtiments de ferme peuvent être des réservoirs de logements, lorsqu’elles cesseront leur activité agricole, tout en conservant le caractère patrimonial du bâti. Les propriétaires seront incités à faire de la production de logements dans l’intérêt général ». Il existe peu de logements vacants sur la commune donnant la possibilité d’augmenter la population. D’après le BE, « les fermes font parties du patrimoine commun ».
« Le PLU donne une vision à 15 ans. Ne rien faire, peut être un projet politique. Mais la diversité est souhaitable. Les secteurs d’OAP permettraient de produire du petit logement accessible (environ 3 pièces par logement sur 60 m2). Au-delà de 60 m2 il faudra prévoir 2 places de stationnement, en deçà, 1 seule. L’espace est précieux, nous produisons trop de gaz à effet de serre, nous devons chercher une pensée collective de nos déplacements et de nos consommations d’énergie dans les années qui viennent ».
Le BE explique que notre vision de l’habitat n’est plus d’actualité, et qu’il faut revenir à des pratiques plus économes de l’espace et de l’énergie (maisons mitoyennes et plus de logements de 2 ou 3 pièces dans chaque maison, orientation plein sud de préférence, déplacement en mode actif).
(NDLR) : Justifier la densification de la population tout en parlant de mode de déplacement actif en vertu de l’intérêt général est pour le moins paradoxal au moment où le projet de passage inférieur sous la RD 28 repousse en phase 3 la sécurité des déplacements des citoyens au sein de la commune. Ce raisonnement n’est pas non plus adapté à l’environnement rural de Sagy où les transports en commun font cruellement défaut et où la voiture reste indispensable au quotidien avec les problèmes consécutifs de stationnement et de circulation que l’on connait dans la commune.
Par les OAP, les élus vont encadrer et préciser la constructibilité sur certains terrains privés (nombre de logements, dimension, emplacement et orientation des maisons, stationnements, réseaux, plantations, clôtures, etc…). Lorsqu’un propriétaire va déposer un permis de construire, il sera dans l’obligation de suivre ces règles. Il s’agit d’une opération d’ensemble qui devra être réalisée dans sa totalité, sauf si un phasage est prévu dans l’OAP. L’intervention d’un promoteur sera probablement nécessaire pour finaliser l’opération. Il est demandé la possibilité de « phaser » les OAP afin que les propriétaires puissent éventuellement engager eux même le projet.
Intervention d’élu : « Les OAP doivent être décidées en concertation avec les propriétaires qui sont ouverts à la discussion et compréhensifs. Il ne faut pas leur amener les projets d’OAP déjà décidés mais leur expliquer ce qu’ils peuvent faire ou ne pas faire et négocier avec eux l’aménagement de leur bien. Vous prenez le risque de ne pas voir dans les 15 ans à venir se concrétiser les projets d’aménagement, il ne se passera rien sur la commune puisque les propriétaires ne sont pas obligés de construire ».
Aujourd’hui les OAP ont été présentées aux propriétaires sans concertation.
Le règlement impose 20% de logements conventionnés. Mr le maire souhaite que cette clause disparaisse.
INONDATIONS
Question d’élu : « Dans le chapitre « Prise en compte des risques naturels », le règlement n’évoque pas le risque inondation sur notre commune. Pourtant à de nombreuses reprises notre territoire a connu, lors de fortes précipitations des inondations, le 8 juillet 1975, 13 juillet 1982, 26 juin 1983, 25 mai 1988, 15 juillet 1988, 5 décembre 1988, 5 août 1995, 4 août 1999, 14 juillet 2010 par exemple ».
Réponse BE : « Les axes de ruissellement ont été cartographiés sur le plan de zonage, une règle a été associée à ces axes de ruissellement, de part et d’autre des bandes de 5 mètres seront aménagées. Le risque inondation peut être contrôlé par d’autres actions en dehors du règlement comme l’implantation de haies en amont sur le plateau, la création de mares sur les axes de ruissellement ».
De notre point de vue ce risque n’est pas pris en compte. Marquer qu’il y a un risque inondation ? Mais on ne peut pas donner de solutions, on ne les a pas. Dans le règlement il ne peut y avoir que des règles ».
Question d’élu : « Mr le maire, quelle règle encadre l’obligation de faire des vides sanitaires pour certaines maisons ? » Réponse de Mr le maire: « Le bon sens ».
Question d’élu : « Le bon sens ne suffit pas, il faudrait délimiter précisément les zones inondables et avertir les acheteurs et les propriétaires qu’ils sont en zone inondable. Certains s’en sont rendus compte quand l’eau était dans leur maison ».
Réponse du BE : « Le BE préconise de ne pas rendre constructibles des parcelles inondables et de travailler avec les agriculteurs pour, en amont du village de Saillancourt, restaurer les haies sur les axes de ruissellement ».
Question d’élu : « Pourquoi le risque inondation ne figure t’il pas dans le règlement ? »
Réponse du BE : « Parce qu’il n’y a pas de projet ».
Le maire demande si ça peut figurer dans les annexes ? Avec les risques de ruissellement et les zonages.
Réponse du BE : « Au début du règlement on va parler du risque d’inondation, ensuite ça doit être un vrai projet à mettre en œuvre. Pour le moment il n’y a pas de projet. La question pour l’instant c’est comment on gère l’eau pluviale en amont, sans attendre quelle arrive ».
En conclusion le BE devrait intégrer ce risque inondation dans le nouveau règlement, à suivre.
Question d’un élu : « Comment le zonage a été décidé ? »
Réponse BE : « Le zonage est la traduction du Plan de Développement Durable (PADD) ».
Question d’un élu : « Des zones d’habitations ont été déclassées en N (zone naturelle), comment ont-elles été déterminées ? »
Réponse BE : « Les zones Uh du POS, très grands terrains qui sont en dehors du village et qu’il n’est pas souhaitable de développer. La centralité a été privilégiée et la proximité des équipements. Mais le PLU n’est pas « gravé dans le marbre », si vous restez dans le cadre du PADD vous pouvez faire des modifications. Avant de modifier des zones N, vous avez la densification par les OAP, les « dents creuses *» environ 30 sur la commune ».
Fin des questions.
Le BE conclut : « Il y a des points à vérifier sur le plan de zonage. Vous avez eu les documents tardivement, relisez notamment le règlement. Nous vous avons expliqué la logique de la démarche, les documents auront plus de sens à la lecture. Les remarques seront centralisées à la mairie et vous avez 15 jours pour faire un retour. Ensuite on décide de la date de la réunion publique. Il faut rencontrer à nouveau les propriétaires qui ont des terrains en OAP ».
Le cabinet précise qu’il est nécessaire lors de la réunion publique de rencontrer et d’informer la population dans un climat serein. Il faut prendre le temps de discuter avec les propriétaires.
Il ne faut pas saborder le travail qui a été accompli pendant 2 ans par manque de discussion ou de temps, nous ne sommes pas à 2 mois près. Après la réunion publique d’information nous pourrons arrêter le PLU.
Calendrier
La prochaine réunion sera publique et devrait se dérouler en février (date à déterminer).
Arrêt du PLU en Conseil Municipal.
Le dossier est transmis aux Personnes Publiques Associées (PPA) qui ont 3 mois pour l’étudier et donner leur avis.
Le BE devra justifier chaque prise de décision.
Ensuite 1 mois d’enquête publique, en juin ou septembre, le commissaire enquêteur a 1 mois pour faire son rapport.
Les élus doivent tenir compte des demandes obligatoires de modification des services de l’État.
Après réflexion les élus peuvent, éventuellement, en collaboration avec le commissaire enquêteur, faire quelques modifications (remarques d’habitants, oublis, non cohérence avec le projet, etc.)
Le document est alors approuvé et dés lors il devient opposable.
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Des questions d’élus sont restées sans réponse, car ils n’ont pu les poser dans les 2 heures.
– 3 des 4 panneaux d’exposition “permettant d’associer la population dés la première phase d’élaboration du PLU” ont fait l’objet d’un affichage pendant la réunion publique du 18 novembre 2016. Quand ces panneaux dans leur version définitive seront ils mis à la disposition du public et où ?
– comment les propriétaires seront-ils informés du changement d’affectation de leur bien lorsque qu’il est déclassé en zone N ?
– quelles seront les conséquences fiscales pour les propriétaires ne donnant pas suite au projet d’OAP ?
– quelle est la validité des « emplacements réservés » et à quels projets sont-ils associés dans le cadre du PLU ?
* Phasage : opération réalisée en plusieurs étapes.
* Dents creuses : terrains à l’intérieur de propriétés offrant des possibilités de bâtir.