Par Franck OLIVIER – Conseiller Municipal à SAGY de 2014 à 2020
Citoyen de proposition

Compte rendu citoyen de la réunion extraordinaire du Conseil Municipal le 21 février 2023

Compte rendu citoyen de la réunion extraordinaire du Conseil Municipal le 21 février 2023

 

Validation du caractère d’urgence de la convocation du Conseil municipal

13 pour

1 vote contre : Mme Sylvie Duflot

Mr Geoffrey Girard absent sans pouvoir.

Mr le Maire ne donne aucune explication sur le caractère “d’urgence” de cette réunion, ce n’est qu’en toute dernière fin de séance qu’il tente de la justifier : « sinon la boucherie GV risquait de déposer le bilan »

(NDLR : le risque étant alors qu’un créancier impayé fasse la demande d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire auprès du tribunal (un fournisseur, une banque, l’administration fiscale, l’URSSAF).

 

 

Reversement du pas-de-porte de 30 000 € à la société Boucherie GV

Un courrier de la société GV demande le remboursement des 30 000 € versés le 28 novembre 2018 à la commune.

Pour Mr le Maire « ce pas-de-porte équivaut au droit d’utilisation du matériel (chambre froide, billot, piano de cuisson, … »

A la question « Y a-t-il une caution dans le bail ? Réponse : « non »

Pour une élue : « Le pas-de-porte ne se rembourse pas »., pour Mr le Maire : « Suite au conseil donné par le juriste, le pas-de-porte se rembourse ».

Cette réunion extraordinaire du conseil municipal a duré moins d’une vingtaine de minutes, toutes questions comprises. Lorsque Mr le Maire énumère les différents documents distribués aux élu(e)s , lettre de la société GV, bail, … plusieurs conseillers de fin de liste réagissent car ils n’en n’ont pas eu connaissance. Il aurait été pourtant utile que tous les élu(e)s aient pris connaissance du bail précaire établi en 2018 ainsi que de celui qui a suivi en 2021. Mais y a t’il eu seulement un nouveau bail ? Peut être pas. Ce qui pourrait expliquer la demande de remboursement.

Même sans avoir pris connaissance de tous les documents en question le résultat du vote est : 13 pour.

1 abstention : Mme Sylvie Duflot

 

(NDLR : voir en fin d’article : qu’est ce qu’un pas-de-porte ?)

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Pour rappel : extrait du compte rendu du conseil municipal du 18 octobre 2018 publié dans Regard sur Sagy le 31 octobre 2018.

(époque où un conseiller municipal informait les concitoyens Emojis clin d'oeil - 😉😘 😜 • Les raccourcis clavier ).

https://www.regard-sur-sagy.fr/compte-rendu-du-conseil-municipal-du-jeudi-18-octobre-2018/

  • Boucherie : Rachats de matériels et bail commercial

Le 31 octobre 2018, le boucher quitte officiellement la boucherie de Sagy fermée depuis plusieurs mois, sans autre avis.

Malgré une situation financière difficile, la mairie se dote d’un matériel de boucherie pour un montant de 11 500 € qui s’ajoute à d’autres équipements dont elle a déjà la charge. Faute d’avoir dénoncé le bail en temps et en heure, elle se voit également contrainte de régler une indemnité de licenciement, dite d’éviction de 15 000 € pour le départ de l’ancien boucher, soit un total de 26 500 € une somme qui représente plus de 4 années de perte sur le loyer de la boucherie, à la charge des contribuables.

Le comité « Vie communale et Culturelle », réuni le 16 octobre 2018, a fixé les modalités de départ de monsieur Pouch, statué sur les compétences professionnelles d’un nouveau boucher pour le village et défini les conditions juridiques et financières de son installation (bail, matériel, loyers de la boucherie et de l’habitation…).

Le comité « Finances » aurait sans doute été plus habilité à étudier le bilan financier du commerce, son évolution depuis 2006 et réajuster éventuellement les règles de fonctionnement mises en place à l’origine que l’expérience a révélé inadéquates.

En tant que signataire des baux commerciaux, gestionnaire des comptes de la commune et président de toutes les commissions communales, monsieur le Maire était au fait des problèmes sous-jacents de la boucherie de Sagy mais n’a pas opté pour une communication claire et compréhensible des comptes.

Lors du vote du budget primitif 2018 (CM du 13 avril) la majorité municipale avait validé une enveloppe de 30 000 € pour le rachat de matériel. Une somme proche des 26 500€ demandés aujourd’hui, mais dans laquelle le rachat de matériel n’entre que pour 11 500 €,  la plus grosse partie représentant l’indemnité d’éviction 15 000 €.

A l’inverse, le CR du comité, « Vie communale et culturelle », document de travail qui nous a été transmis le 17 pour le conseil du lendemain, indiquait « une indemnité d’éviction de Mr Pouch de 26 500 € » sans mentionner le rachat de matériel.

Un élu propose en cours de séance, de voter cette délibération par thème. Cette option permet d’informer objectivement les sagyens et certains conseillers de la ventilation des 26 500 € engagés pour le compte de la commune :

  1. Rachat du matériel pour 11500 euros : 1 contre, 13 pour.
  2. Indemnité d’éviction pour 15 000 euros : 2 votes contre et 12 pour.
  3. Augmentation du loyer du logement de 100 euros soit 600 euros/mois, le loyer du commerce restant à 500 euros/mois et signature du bail (total : 1100 euros). 14 pour.
  4. Demande de règlement d’un « pas-de-porte » de 30 000 euros au nouveau boucher et autorisation donnée au Maire de signer le bail précaire : 1 contre, 13 pour.

Bien que favorable au maintien des commerces sur la commune, je ne peux me résigner à approuver ces délibérations qui n’ont pas fait l’objet d’un débat démocratique par l’ensemble des conseillers municipaux et pour lesquelles les documents nécessaires à la connaissance du dossier n’ont pas été transmis (bilan financier, coût de l’entretien du matériel, ancien bail, nouveau bail précaire).

Bien des questions restent en suspens :

  • Pourquoi demander un pas-de-porte au nouveau boucher ? A quoi correspond-il sachant que la fiscalité appliquée est différente s’il s’agit d’un complément de loyer ou d’une indemnité ?
  • Qui a rédigé le bail précaire ? Contrairement à ce qui est dit dans le CR municipal, il ne s’agirait pas d’un bail commercial.

Il serait nécessaire de créer un nouveau dispositif des commerces à Sagy. La signature d’un bail précaire avec le nouveau boucher, que la règlementation fixe à 3 ans maximum, donnera le temps de concevoir un contrat et un suivi rigoureux de sa gestion, respectueux à la fois des droits du commerçant et de ceux de la municipalité, mandataire des contribuables.

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Pour rappel : extrait également du compte rendu du conseil municipal du 2 juillet 2020 publié le 21 juillet 2020 :

https://sagy.fr/infos-municipale/vie-municipale/comptes-rendus-conseils-municipaux/#1612517130562-b40f2e37-3542 .

Une subvention pour travaux afférents aux vitrines de la boucherie est demandée par les élus municipaux. Le compte rendu, ne fournit pas de commentaire explicatif sur la nature de ces travaux. Avec une subvention de 24% auprès du Conseil départemental du Val d’Oise + 50% provenant du Conseil Régional d’Ile de France, la commune devrait prendre en charge 26 % soit 10 140 € HT.

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Mardi 21 février 2023 : malgré l’expérience vécue en 2018, l’histoire se répète. Mr le Maire demande à nouveau au Conseil Municipal d’approuver les retombées financières d’une décision, qu’il a générée sans concertation préalable.

« Nous ne cherchons pas à faire de l’argent mais si nous pouvions être à l’équilibre… » répète à l’envi Mr le Maire, les citoyens sont d’accord sur ce point, mais la gestion lacunaire de la collectivité, n’a pas permis d’atteindre l’équation satisfaisante entre les finances publiques et les finances privées.

Même si la situation a été portée haut par Mr le Maire, via les médias, le maintien, « quoi qu’il en coûte », des commerces sur la grande place de Sagy, immanquablement, la facture s’inscrit sur le compte des citoyens.

Aujourd’hui, la somme de 30 000 € reçue en 2018 est reversée sans savoir si le bail précaire signé en 2018 d’une durée de 3 ans a été renouvelé en 2021, sous quelle forme et dans quels termes ?

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Qu’est ce qu’un pas-de-porte ?

Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties. Il peut être considéré :

  • Soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent) :
  • Soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, à la fois de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d’éviction.
  • Soit comme une indemnité correspondant à des avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer.

Il peut aussi être de nature mixte (supplément de loyer et indemnité). Le propriétaire (appelé bailleur) et le locataire (appelé preneur) ont intérêt à préciser clairement dans le bail la qualification qu’ils entendent donner au pas-de-porte.

Le paiement d’un pas-de-porte doit être mentionné dans le contrat de bail. Cette clause précise le montant, le type (loyer ou indemnité) et le mode de paiement du pas de porte.

Le pas-de-porte doit-il être reversé au locataire en cas de résiliation du bail commercial ?

  • Si le pas-de-porte est un supplément de loyer et lorsque le locataire l’a versé intégralement lors de son entrée dans les lieux, il doit être remboursé en cas de résiliation du bail commercial en fonction du temps d’occupation des locaux restant à courir.
  • Si le pas-de-porte constitue une indemnité, le bailleur peut le conserver en cas de résiliation du bail commercial.

Conséquences fiscales de la qualification du pas-de-porte

Pas-de-porte considéré comme un supplément de loyer : pour le bailleur, le pas-de-porte est imposable (revenus fonciers, BIC ou IS) + assujettissement à la TVA si le loyer du bail y est lui-même assujetti. Pour le preneur, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9e par an).

Pas-de-porte considéré comme une indemnité : pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l’indemnité, pour le locataire, le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan.

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Rien de tout cela ne se retrouve dans le « quoi qu’il en coûte » de notre conseil municipal. Pour Mr le Maire ce 21 février 2023 « le pas-de-porte représente le droit d’utilisation du matériel (chambre froide, billot, piano de cuisson, ». Rien n’est dit sur la dépréciation de ce matériel. On apprendra sans doute, sous peu, qu’il faudra le renouveler. N’est pas évoqué non plus la dépréciation des murs, la propreté des locaux/l’hygiène, la peinture, la mise aux nouvelles normes commerciales, etc …. Il est évident que l’usage depuis 2018 ne permet pas de rendre le commerce dans le même état.

Les rares questions posées lors de ce conseil municipal extraordinaire du 21 février 2023 étaient justifiées.

2018, 2023 rien ne change Emojis clin d'oeil - 😉😘 😜 • Les raccourcis clavier.

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